L’investissement dans les résidences seniores a le vent en poupe. Et pour cause, un climat favorable du à l’accroissement de la population des personnes très âgées. Rien qu’en 2020, la France comptait déjà plus de 15 millions de seniors. Ce chiffre évolue constamment et les demandes de logements suivent la tendance. Les exploitants de même que les investisseurs peuvent profiter de plusieurs aides pour un tel investissement. Quelles sont les étapes pour investir résidence senior ?
L’emplacement du bien
Les seniors, pour la plupart, n’aiment plus vraiment ou n’ont plus trop la possibilité de parcourir de longue distance à pied ou avec leurs propres véhicules. Ils recherchent donc des résidences qui sont proches des services essentiels et qui permettent d’y accéder plus facilement. On privilégie donc les bâtiments en centre-ville et dans des quartiers pas trop bruyants. En optant pour ces zones, vous aurez plus de chances de louer votre bien.
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L’acquisition du bien
Ici, vous pourriez acheter un bâtiment que l’on peut intégrer sur-le-champ. Vous verrez plusieurs offres sur des plateformes internet. Pour plus de sérénité, rapprochez-vous d’une agence immobilière. Veuillez bien tenir compte du coût des réparations à faire avant de conclure la vente, sinon vous tournerez plusieurs années à perte. L’autre solution plébiscitée est la Vente en l’État de Futur Achèvement (VEFA). C’est un excellent moyen d’acquérir une résidence seniore à prix raisonnable et sans trop de tracas. La première étape pour ce type d’acquisition est la signature du contrat de réservation. L’accord est signé entre la Société Civile de Construction Vente et vous. Dès que l’accord est validé, vous avez au plus 10 jours pour vous rétracter sans aucune contrainte.
Certaines personnes peuvent acheter le bien sur fond propre, ce qui est bien. Mais dans le même temps, d’autres doivent recourir aux prêts bancaires. Si c’est votre cas, vous devez déposer le dossier de demande de crédit dans un délai de 30 jours à compter de la date de signature de l’accord avec l’exploitant. Vous lui envoyez ensuite une preuve que la demande a été bien faite. La banque vous fera par la suite une offre que vous êtes libres d’accepter ou de refuser.
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Lorsque le financement est enfin prêt, le promoteur demande à son notaire de rédiger le projet d’acte de vente. Après, il faudra penser à l’acte notarié. Ici, le transfert de propriété se fait différemment. Il est progressif et au rythme de l’avancement des travaux. Vous pourriez faire appel à votre notaire pour ce volet. Vous devenez propriétaire le jour de la réception des clés.
Les autorisations pour un investissement en résidence sénior
Il y a normalement deux autorisations indispensables pour ouvrir une résidence seniore. La première est demandée avant la construction et la deuxième est exigée avant la mise en location de la résidence. Par rapport à la première, l’exploitant devrait faire la demande d’un permis de construire. Il fournira plusieurs documents ainsi que le formulaire CERFA 13409*05. L’exploitant doit compléter les pièces nécessaires qui prouvent que le logement en cours de construction est conforme aux exigences. Les pièces à fournir sont listées sur la « notice explicative pour les demandes de permis de construire ».
En ce qui concerne la demande d’autorisation pour l’ouverture, elle doit être faite au moins un mois avant la date prévue à cet effet. Le dossier transmis sera constitué : d’une attestation du maître d’ouvrage, d’une attestation du bureau de contrôle, d’un rapport de vérification réglementaire après travaux (RVRAT), et une attestation d’accessibilité.
Si le dossier est complet et que l’installation répond aux normes, vous recevez une autorisation de la commission de sécurité. Vu la complexité de la démarche et de toutes les pièces dont vous devez disposer, il est primordial de choisir un excellent exploitant. C’est-à-dire un prestataire de bonne renommée qui saura respecter les prescriptions et fournir les documents nécessaires.
La gestion de résidence senior
On conseille de confier la gestion de la résidence à un gestionnaire qualifié et expérimenté. Là, vous passez de l’exploitant au gestionnaire. C’est ce dernier qui prendra en charge plusieurs volets de votre investissement afin de vous aider à rentabiliser rapidement. Le gestionnaire s’occupe du respect des exigences administratives, de l’entretien du bâtiment, de la location du bien, des loyers, etc. Bien que sa prestation vous coûte une petite fortune, vous serez plus serein et percevrez régulièrement vos loyers. Avec celui-ci, vous pourrez discuter du régime fiscal qui vous convient le mieux et de la défiscalisation.
Les avantages fiscaux d’un investissement en résidence senior
Effectivement, un investissement en résidence senior peut offrir de nombreux avantages fiscaux. Il est possible de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu grâce au dispositif Pinel. Ce dernier permet une défiscalisation allant jusqu’à 21 % du montant investi pour une durée de location minimale fixée à 12 ans.
Il existe aussi la possibilité de bénéficier du régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) qui offre un avantage fiscal intéressant en termes d’imposition des loyers perçus. Avec ce régime fiscal, les recettes locatives sont imposées dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), avec un abattement forfaitaire pour frais professionnels variant selon l’activité exercée.
Vous devez noter que certains gestionnaires proposent des formules très attractives, comme par exemple l’amortissement comptable du bien immobilier, afin de diminuer votre imposition sur les revenus fonciers perçus pendant plusieurs années.
Grâce aux différentes mesures fiscales mises en place, investir en résidence senior apparaît comme un choix judicieux pour ceux qui souhaitent réaliser un placement sûr tout en profitant d’avantages fiscaux conséquents. Vous devez vous renseigner auprès des experts et/ou conseillers spécialisés afin d’éviter toute erreur ou mauvaise surprise lors de votre investissement dans le secteur très porteur qu’est celui des résidences seniors aujourd’hui !
Les critères à considérer pour choisir une résidence senior adaptée aux investisseurs
Lorsqu’on investit en résidence senior, il est primordial de bien choisir la résidence qui convient le mieux à ses objectifs. Pour cela, plusieurs critères doivent être pris en compte afin d’optimiser son placement et éviter les mauvaises surprises. Voici quelques-uns des éléments clés à considérer lors du choix d’une résidence senior :
La localisation : Le premier point crucial lors du choix d’une résidence est sa situation géographique. Il faut veiller à ce qu’elle soit stratégiquement placée pour garantir une forte demande locative, ainsi qu’un potentiel de revente intéressant.
Le gestionnaire : L’évaluation de la qualité du gestionnaire doit aussi entrer en ligne de compte dans votre décision d’investissement. Les spécialistes recommandent souvent aux investisseurs d’opter pour un gestionnaire solide et expérimenté, présent sur le marché depuis longtemps avec un historique prouvé.
La durée du bail commercial : Un autre aspect important concerne la durée du contrat proposé par le gestionnaire. Plus elle sera longue (minimum 9 ans), plus vous aurez l’assurance que votre placement sera rentable sur le long terme.
Les services proposés : D’autre part, il faut vérifier les différentes prestations offertes pour satisfaire les futurs locataires tels que : salle commune, gymnase ou centre sportif.
Taux d’occupation : Cet indicateur permettra au propriétaire/investisseur de connaître le taux d’occupation de la résidence et donc sa rentabilité.
Le type de logement : N’oublions pas que les seniors ont des critères spécifiques quant à leur habitat. Les logements doivent être adaptés aux personnes âgées ou handicapées avec des équipements tels qu’une salle de bain sécurisée ainsi qu’un accès facile pour se déplacer dans la résidence.
Investir en résidence senior est un placement attractif qui offre une multitude d’avantages fiscaux et financiers. Il faut bien évaluer tous les critères avant toute décision afin d’éviter tout risque financier potentiel.
Les tendances du marché de la résidence senior
Le marché de la résidence senior connaît une croissance significative ces dernières années. Avec le vieillissement de la population, cette tendance devrait se poursuivre dans les années à venir. Effectivement, d’ici 2050, plus d’un tiers de la population aura plus de soixante ans en France et plus d’un quart aura dépassé l’âge de 75 ans.
Ce phénomène démographique a conduit à une augmentation du nombre de résidences pour seniors. Les investisseurs sont attirés par ce secteur qui offre des perspectives intéressantes avec un taux d’occupation élevé et des revenus locatifs stables.
Les spécialistes du marché immobilier prévoient que le segment des résidences services seniors sera l’un des principaux moteurs du marché immobilier français dans les prochaines années. Selon eux, ce marché représentera près de 20 % des transactions immobilières en France en 2025.
Avec cette forte demande pour les résidences seniors, vous devez suivre les dernières tendances sur le marché immobilier. L’une des principales tendances actuelles concerne l’utilisation accrue des technologies numériques telles que la télémédecine ou encore la surveillance intelligente sécurisée pour répondre aux besoins spécifiques liés à leur état physique ou mental.
D’autres tendances incluent aussi une attention particulière accordée aux espaces verts ainsi qu’à un accès facile et rapide aux commerces environnants afin que les résidents puissent maintenir un mode de vie actif et social. De même, les résidences se sont diversifiées pour répondre aux différents besoins des aînés qui souhaitent bénéficier d’un accompagnement adapté en fonction de leur condition physique ou psychique.
Le marché de la résidence senior est porteur avec une croissance continue. Les investisseurs devront être à l’affût des dernières tendances afin de proposer des services et équipements adaptés à la demande du marché mais aussi offrir un cadre optimal aux seniors dans leurs nouveaux foyers.
Les précautions à prendre avant de finaliser un investissement en résidence senior
Investir dans une résidence senior peut sembler être une option sûre et rentable, mais cela nécessite aussi une certaine prudence. Avant de finaliser un investissement, pensez à bien prendre en compte plusieurs précautions afin d’éviter tout risque inutile.
Pensez à bien faire des recherches approfondies sur la société qui gérera votre propriété. Vous devez vous assurer que cette entreprise possède l’expertise nécessaire pour offrir des services exceptionnels à vos locataires seniors et qu’elle ait un bon historique financier.
Avant de signer tout contrat ou accord avec la société gestionnaire, assurez-vous que toutes les conditions sont clairement énoncées dans le contrat. Le document doit inclure les coûts associés aux frais d’exploitation et aux réparations éventuelles ainsi que les modalités du contrat (durée minimale d’engagement par exemple).
Il est aussi fortement recommandé d’enquêter sur les antécédents financiers de toute entreprise impliquée dans l’affaire. Cela inclut non seulement la société gestionnaire mais aussi le promoteur immobilier derrière le projet lui-même.
Pensez à vérifier si tous les permis nécessaires ont été obtenus par la société promotrice pour construire sa résidence senior en respectant toutes les normes requises.
Avant de conclure votre investissement en résidence senior, assurez-vous toujours d’avoir suffisamment étudié tous ses aspects juridiques et fiscaux, notamment concernant ses modalités relatives à la fiscalité immobilière : impôt foncier (taxe foncière), impôt sur la fortune immobilière (IFI) ainsi que les dispositions en matière de succession.
Investir dans une résidence senior peut être un excellent choix pour diversifier son patrimoine et générer des rendements intéressants. Il est indispensable de prendre certaines précautions avant de finaliser tout achat immobilier : se renseigner sur le gestionnaire ou promoteur, étudier attentivement le contrat proposé et se tenir informé des aspects juridiques et fiscaux relatifs à l’investissement. En suivant ces conseils avisés, vous pouvez maximiser vos chances d’un placement sûr, durable et rentable.
